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旧楼加装电梯租赁(及融资租赁)模式的交易设计探讨

旧楼加装电梯租赁(及融资租赁)模式的交易设计探讨

发布日期:2019-03-07 作者: 点击:

以1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志,城镇住房商品化已经满20年,受不同时期社会经济发展水平限制,目前存在大量中底层住宅,没有电梯,居民出入不便;随着人口结构老龄化,存量住宅加装电梯这一需求日趋强烈;由于电梯加装成本较大,已经开始出现存量住宅加装电梯的租赁商业模式。笔者认为很有必要分析其中的核心法律问题,以及由此带来的商业上的考虑和交易上的法律安排。


本文之所以按照先租赁后融资租赁的顺序论述,是因为融资租赁模式存在较高的市场准入门槛。根据依然有效的商务部、国家税务总局《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》(发文日期:2004年10月22日),融资租赁属于准金融业务,其投资门槛为17000万元,由省级商务主管部门推荐试点;2013年09月18日,商务部发布关于印发《融资租赁企业监督管理办法》的通知,制定了比较详细的监管制度。2018年05月08日,商务部办公厅《关于融资租赁公司、商业保理公司和典当行管理职责调整有关事宜的通知》规定,自4月20日起,融资租赁公司经营和监管规则职责划给中国银行保险监督管理委员会。


基于这一原因,笔者认为结合可提供的有效供给,有必要先探讨租赁模式的核心法律问题,然后再考虑引入融资租赁的优势。


一、租赁模式下租赁期限的设定。


(一)租赁期限需要考虑的法律问题。


1.法律规定最长20年的限制。根据《合同法》第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。


2.电梯设备的使用寿命对租赁合同期限的限制。


根据《特种设备安全法》第48条中规定“特种设备存在严重事故隐患,无改造、修理价值,或者达到安全技术规范规定的其他报废条件的,特种设备使用单位应当依法履行报废义务。”如果电梯已经由于使用寿命的届满而达到报废条件,则必须进行报废,不能继续使用。


3.电梯的法定使用寿命与物理使用寿命。


目前,并没有电梯使用寿命年限量化的法律、行政法规。


(1)根据出厂说明书来确定使用寿命。


根据《产品质量法》第二十七条的规定,“限期使用的产品,应当在显著位置清晰地标明生产日期和安全使用期或者失效日期。”电梯作为特种设备,在出厂时一般会明确电梯重要部件的正常使用年限,比如《杭州市人民政府办公厅关于加强电梯安全工作的实施意见》就规定“产品出厂说明书中应明确电梯或重要部件的正常使用年限,当电梯运行接近正常使用年限时,电梯使用管理者有权向原电梯制造企业咨询,电梯制造企业应当就电梯更新、改造、报废提出建议。”


因此,在无相关规定可明晰电梯的使用年限的背景下,实务中可尝试从电梯出厂说明书来确定电梯的正常使用年限。


(2)有关电梯强制报废的地方性法规、地方政府规章与其他地方规范性文件(以下统称为地方性规定)。


2001年北京市国土资源和房屋管理局、北京市质量技术监督局联合出台的《关于加强北京市住宅电梯报废管理有关问题的通知》(京国土房管房字[2001]617号)中规定了电梯报废的比较详细的3种情形:(1)建筑物仅设计一部电梯(无备用梯)的,使用时间达到15年,有备用电梯达到18年;(2)属于国家行业主管部门已明令停止生产,而运行时间已超过15年;(3)主机和其他主要配套件磨损严重,设备已经过3次以上大修,再次维修工程的投资费用超过设备折旧残值。但该规定已经为北京市人民政府办公厅《关于开展行政规范性文件清理工作的通知》(京政办函〔2008〕47号)废止。


其他部分城市也出台了相关的规定以确定电梯的报废条件,比如2018年1月1日生效的《青岛市电梯安全监督管理办法》就规定“符合下列情形之一的电梯,应当报废:(一)住宅电梯使用年限超过15年,经安全技术评估确认已无法保证安全且无改造、修理价值的。”


可见,从各地方性法规与规章来看,年限不是一个量化的技术标准,但是,15年比较接近电梯的物理使用寿命。


(3)电梯的物理使用寿命。


电梯物理使用为15年,这是目前社会人士比较认可的一种说法,实际使用寿命还跟现场使用环境和工况有关。


 综上分析,15年比较贴近电梯的使用年限;以下论述将15年作为假定的电梯使用寿命年限。


(二)租赁期限对商业目的的影响。


1.修缮成本的承担。


租赁期限过长,可能在租赁期限内需要更换核心部件,需要考虑此部分的成本承担问题。


2.租赁期限接近15年产生的商业影响。


根据《合同法》第二百二十一条的规定,租赁物的维修义务属于出租人,如果租赁期限内电梯已经接近使用年限,则维修、更换核心部件的成本应当由出租人承担,增加出租人成本。


3.租赁期限为15-20年产生的商业影响。


如果租赁期限跨过15年,则电梯的核心部件可能均需要更换;而租赁期限届满后,如果承租人不续约,则出租人会非常被动:电梯作为特种设备,其建设投资属于对作为住宅的不动产的添附,已经依附固化在不动产之上,拆除会明显造成经济价值贬损。如此,就续约的协商谈判,则明显对出租人不利。


(三)租赁双方对租赁期限的博弈。


基于上述分析,则出租人对租赁期限确定的最佳方案为确保不超过核心部件的使用寿命,承租人对租赁期限确定的最佳方案为跨过核心部件的使用寿命;15年可能会成为一个时间节点。


二、租赁模式存在的冲突与解决。


(一)出租方应当对租赁标的物享有所有权与添附设备所有权归属业主的冲突。


1.根据《物权法》第七十三条的规定,公用设施,属于业主共有。电梯建设涉及基底土地的建设用地使用权、电梯井、电梯设备(含电气线路);一旦电梯的加装完成,电梯就是住宅的附属设施,属于对住宅的添附,其所有权的归属应当与住宅一致;而不能与住宅所有权分离。


2.地方性规定的不同情形与表述。


(1)明确产权归属业主,并可确权登记。


如上海市住房保障和房屋管理局、市规划和国土资源管理局、市城乡建设和交通委员会等《关于印发本市既有多层住宅增设电梯的指导意见的通知》(发文日期:2011年05月31日)规定,增设的电梯及井道等建筑物或者构筑物,其产权属于该幢房屋全体业主共同所有;增设电梯后,申请人应当按照《上海市房地产登记条例》等有关规定向区(县)房地产登记机构申请在相关权利人的房地产权证上予以注记。


(2)明确产权归属业主,但不做确权登记。


如福州市人民政府办公厅《转发市城乡规划局关于福州市既有住宅增设电梯的若干意见(暂行)的通知》(发文日期:2013年07月15日)规定,既有住宅增设电梯仅作为原住宅建筑垂直交通系统的补充,由此增加的建筑面积不进行产权登记。相关房屋所有权发生转移时,受让人自该房屋转移登记之日起,享有和履行原改造协议约定的权利和义务。


武汉市人民政府办公厅《关于全市既有住宅增设电梯的意见》(发文日期:2013年11月07日)也做了同样的规定。


(3)明确不进行确认登记,也未明确产权归属。                                         


如《济南市既有住宅增设电梯办法(试行)》(发文日期:2017年6月20日)规定,既有住宅增设的电梯不办理不动产登记手续,也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记。相关房屋所有权或使用权发生变化的,出让人应告知受让人增设电梯的事实并移交有关资料。


综上,很明显,在电梯加建完成之后,虽然存在不同的地方性规定,但是其所有权应当归属住宅业主;如此,则存在出租人应当对租赁标的物享有所有权与事实上不享有所有权的冲突。


3.冲突解决建议。


根据《合同法》第一百三十三条的规定,当事人可以自行约定买卖合同标的物的所有权转移的时间。这给我们以启发,可以做保留所有权的交易安排,但是法律规定的有名合同仅限于买卖合同。


很显然,加建电梯属于承揽合同,根据《合同法》第二百六十四条的规定,承揽人对完成的工作成果享有留置权,但留置权限于交付之前,交付使用后没有留置权。


如此,解决冲突只能另外引入交易主体,可以在业主与电梯销售建设方之外引入第三方;该第三方与电梯销售建设方之间形成承揽合同关系;该第三方与业主之前形成类似买卖合同的合作合同关系(无名合同)与租赁合同关系;合作合同关系中,应当约定第三方投资加建电梯,并延后电梯的所有权转移给业主的时间;合作合同的第三方回报为租赁合同收取业主租金。


(二)出租人行使合同解除权可能于出租人不利的冲突。


1.合同解除不符合出租人的商业目的。


根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定,当出现法定或者约定的合同解除的条件时,另外一方可以单方解除合同;该规定是对守约方的保护。而根据《合同法》第九十七条的规定,合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。


但是,如上文所述,加建的电梯井、电梯设备属于不动产,合同解除后,如果需要返还财产(恢复原状),明显对出租人不利;同时,出租人的商业目的是获取租金回报,解除合同不符合其商业目的。


2.根据合同相对性,不能确保合作合同、租赁合同对新业主具有约束力。


考虑到电梯属于公共设施,属于全体(栋楼)业主共有,而建筑物区分所有权在租赁期限内可能发生转移,合作合同与租赁合同均具有相对性,不能确保对新业主具有约束力。


3.冲突解决建议。


(1)可以在租赁合同中约定解除合同时,不拆除电梯,而直接由承租人按照电梯解除时的价值予以补偿,最好是约定不同年限的补偿折算,避免价值争议解决(鉴定)的成本。


(2)或者约定合同解除时,可以要求一次性收取余下租赁期限全部租金。


(3)考虑到电梯属于公共设施,属于全体(栋楼)业主共有;在合作合同与租赁合同中均应当约定业主就合同义务承担连带责任。


(三)电梯维修、保养业绩冲动与侵权责任风险加大的冲突。


1.根据《侵权责任法》第八十五条的规定,建筑物、构筑物或者其他设施发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。


租赁模式下,出租人是所有人,以过错推定原则确定侵权责任;作为管理人(物业服务企业)、使用人(业主)均存在此风险,并且三方对风险存在博弈关系。


2.根据《物业管理条例》第三十五条的规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。


所以,物业服务企业是否承担电梯维修、保养义务并承担侵权责任,需要根据物业管理服务合同与过错责任确定。


3.出租人由于与电梯生产、维护、保养企业的天然业务关系,存在承揽维护、保养业务的冲动;如此,则会与出租人的风险控制产生冲突。


4.冲突解决建议。


(1)考虑到很多既有旧住宅的物业管理服务不发达,而且根据《物业管理条例》第三十九条的规定,物业服务企业本身也可以将专项服务委托给专业性的服务企业(电梯维保服务企业),从成本控制和风险转移的角度考虑,承租人(业主)应当做将维修、保养义务赋予出租人的合同安排。


(2)如果从出租人的角度考虑,其具有承揽电梯维修、保养的业绩冲动,希望在租赁合同中捆绑维修、保养业务;但是,从风险控制的角度考虑,应当从物业服务企业承接维修、保养业务,而不是从承租人(业主)处直接承接;即此业务尽量不出现在与业主的合作合同、租赁合同中。


(3)根据《特种设备安全法》第二十九条的规定,特种设备在出租期间的使用管理和维护保养义务由特种设备出租单位承担,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。如此,则此解决方案具有法律上的可行性。


(4)保险的引入。


根据《国务院办公厅关于加强电梯质量安全工作的意见》(2018年2月1日生效)第12条“推动发展电梯责任保险,探索有效保障模式,及时做好理赔服务,化解矛盾纠纷。”即在国家层面,也是鼓励为电梯购买安全责任保险的;具体到地方,比如《青岛市电梯安全监督管理办法》也规定“鼓励电梯生产、销售、使用管理、维护保养、检验、检测等单位投保电梯安全责任保险。”


三、融资租赁的引入对上述冲突化解的帮助。


(一)交易主体与所有权冲突的问题。


根据《合同法》第二百三十九条的规定,出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同,出卖人应当按照约定向承租人交付标的物,承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。按照这一规定,直接解决了第三方引入的问题,出租人直接成为上述的第三方。同时,直接将电梯加建的承揽合同转化为包含买卖交易的融资租赁交易,解决了加建电梯后物权归承租人(业主)而出租人对租赁标的物没有所有权的冲突。此外,根据《合同法》第二百五十条的规定,出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属。


(二)合同解除权行使对出租人不利的冲突。


根据《合同法》第二百四十八条的规定,承租人不支付租金的,出租人在催告之后,可以要求支付全部租金。以及最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》([2014]3号)第二十二条的规定,出租人可以请求解除融资租赁合同,同时请求收回租赁物并赔偿损失的;损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的,损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。根据此规定,在承租人拖欠租金等违约情形下,已经对出租人实现了比较完善的保护。


(三)出租人风险加重的问题。


根据《合同法》第二百四十六条的规定,承租人占有租赁物期间,租赁物造成第三人的人身伤害或者财产损害的,出租人不承担责任。如此,则出租人免除了电梯可能造成的侵权责任。


四、与物业服务企业、供电部门的合作问题。


(一)租赁这一经营活动需要物业服务企业的同意。


租赁或者融资租赁的出租人,无论是签订租赁合同、融资租赁合同,还是合作合同,其活动均属于经营活动。这一经营活动利用了业主共有的建设用地、供电电设施等物业共用部分。根据《物业管理条例》第五十四条的规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。就加装电梯这一事项,本身即需要相关业主的同意,但仍然需要业主大会、物业服务企业的同意。


(二)电力成本问题。


从分类销售电价看,商业电价最高,其次为非工业、普通工业用电、非居民照明用电、大工业用电、居民生活用电。电梯的用电如果由业主承担,属于居民生活用电;如果由出租人承担,则属于商业用电。


所以,电梯供电由业主承担,属于成本最小化安排;此问题之所以需要考虑,是因为租赁模式下,租赁双方均倾向于固定租金包干的模式。


五、租赁(及融资租赁)模式的市场切入地域选择与交易设计需要考虑的地方政策差异。


目前,全国已经有45个省、市(阿尔法系统检索结果)就存量住宅加装电梯出台了地方性规定。但各地方性规定细致程度完全不同,必然对市场切入选择乃至交易的设计细节会造成一些影响。


以资金来源为例,根据《住宅专项维修资金管理办法》第十八条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。该法条并未规定可用于新建设施;各地的地方性规定均规定可以提取专项维修基金,实际扩大了《物权法》第七十九条规定的维修基金的使用范围;而广东省建设厅关于印发《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》的通知(发文日期:2008年12月19日)、佛山市人民政府办公室《关于印发佛山市既有住宅加装电梯管理暂行办法的通知》(发文日期:2015年01月27日)、常州市人民政府关于印发《常州市既有住宅加装电梯实施办法(试行)》的通知(发文日期:2018年11月27日)规定社会投资可作为资金来源,实际为上文的租赁交易结构中的合作合同提供了政策支持;浙江省(以下地方性规定文件从略)等多地均规定可以使用住房公积金;九江市规定允许提取直系亲属的住房公积金用于支付分摊费用,提取住宅专项维修资金,受益业主可申请提取其住宅专项维修资金用于支付分摊费用,提取金额不得超过其扣除首期交存额30%后的账户余额的20%;四川省规定了维修资金使用第三方审价工作制度;就业主的资金分摊问题,上海市南浔区制定了《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资测算方案(参考)》。


以财政补贴为例,北京市海淀区规定增设(适老化)电梯时,由市、区财政按照加装电梯购置及安装所实际发生费用的50%给予补贴,最高不超过30万元/台;宝鸡市规定政府补贴标准为:停靠7个楼层政府补贴15万元/单元,每增减一个停靠楼层相应增减补贴3000元/单元;福建省规定省直单位已售公房加装电梯资金补助最高标准为该梯号内住户每户5000元;青岛市规定财政补助资金部分,由相关区(市)政府落实,实施财政补助的期限为2016年至2020年。


以审批机制与实施流程为例,淄博市规定了比较简易的加装程序;清远市制定了《清远市既有住宅增设电梯技术规程》;黄石市人规定了房屋结构安全鉴定的必经程序;洛阳市规定增设电梯总投资额超过30万元以上的,业主应向住建部门申请办理建筑工程施工许可证;福州市规定了包括电梯井尺寸的审查规则;龙泉市规定了各部门现场勘察的审批流程。


六、结语。


住宅加装电梯本身涉及诸多民事法律,也涉及国土、规划、住建、消防、市场监管等多部门的行政审批与检验;对于具体落地,各地也处于不断探索阶段,已有地方立法也并未形成详细的工作指引;对于大量存量住宅没有电梯,迫切需要引入社会资本投资建设的前提下,很有必要进行交易模式的分析与探讨;由于笔者水平所限,本文难免挂一漏万,权当抛砖引玉;不当之处,还请多批评指正。


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